Niewątpliwie zakaz prowadzenia działalności handlowej w galeriach o powierzchni powyżej 2000 m2 dotknął wiele branż. Dotyczy to przede wszystkim firm odzieżowych, gastronomii, kin czy innych sklepów, działających w galeriach handlowych. Z dnia na dzień przedsiębiorcy zostali pozbawieni możliwości prowadzenia działalności i osiągania przychodów z tego tytułu. Pomimo niezawinionej niemożności prowadzenia działalności gospodarczej muszą oni jednak wywiązywać się z zobowiązań wobec podmiotów trzecich, w tym pracowników, dostawców i wynajmującego.
Czy muszę płacić czynsz, jeżeli nie mogę prowadzić działalności gospodarczej?
Pytanie to ze względu na stan zagrożenia epidemiologicznego COVID i wprowadzone ze względu na ten stan zakazy prowadzenia działalności nurtuje każdego najemcę galerii handlowej. Nikogo chyba nie zaskoczę, że w większości znanych mi przypadków wynajmujący stoją na stanowisku, że pomimo odgórnego nakazu zamknięcia galerii handlowych najemca zobowiązany jest dalej płacić czynsz najmu. Czy aby na pewno?
Niemożliwość świadczenia, za którą nie odpowiada żadna strona
Zgodnie z art. 495 § 1 k.c. jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
W odniesieniu do umów najmu świadczeniem wynajmującego będzie oddanie najemcy lokalu do umówionego w umowie najmu użytku. Jeżeli zatem świadczenie to stało się niemożliwe na skutek zdarzenia losowego, a niewątpliwie takim zdarzeniem jest stan epidemii i zakaz prowadzenia działalności handlowej to wynajmujący nie może skutecznie domagać się świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty czynszu za okres po wprowadzeniu zakazu.
Czynsz za lokale w galeriach handlowych? Sprawdź zapisy umowy najmu
Przepis art. 495 k.c., ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, że do jego zastosowania dochodzi wówczas, gdy strony umowy nie postanowiły inaczej albo w ogóle nie ułożyły kwestii nim regulowanej (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 roku, sygn.. akt III CSK 223/12, LEX nr 1324299). Zatem przed złożeniem jakiegokolwiek oświadczenia wynajmującemu należy bezwzględnie przeanalizować umowę najmu. Z doświadczenie zawodowego wiem, że wynajmujący w dużych centrach handlowych starają zabezpieczyć swoje interesy na każdą ewentualność.
Co z czynszami za lokale, które nie są objęte zakazem prowadzenia działalności?
Powyższe rozważania nie dotyczą tylko lokali w galeriach handlowych. Również prywatne żłobki, przedszkola czy szkoły będą mogły uchylić się od płacenia czynszu. W przypadku innych lokali, w których najemca może prowadzić chociażby teoretycznie działalność gospodarczą w mojej ocenie nie ma możliwości zastosowania art. 495 § 1 k.c. Może on jednak i powinien wystąpić do wynajmującego z wnioskiem o obniżenie czynszu. Bezpłatny wzór wniosku o obniżenie/zawieszenie/odroczenie czynszu znajdziesz tutaj.