Zgodnie z art. 292 k.c., nabycie służebności gruntowej przez zasiedzenie jest możliwe tylko w przypadku, gdy służebność ta polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Stanowi to istotne ograniczenie mające na celu zabezpieczenie przed przypadkami nadużywania zasiedzenia przez właścicieli, którzy jedynie dzięki dobrosąsiedzkim stosunkom korzystają z cudzych nieruchomości.
Przesłanki zasiedzenia służebności gruntowej
Posiadanie Służebności (art. 352 k.c.): Pierwszą niezbędną przesłanką jest faktyczne posiadanie służebności, czyli rzeczywiste korzystanie z cudzego gruntu zgodnie z zakresem służebności. Warto podkreślić, że osoba, która jedynie z grzeczności sąsiada korzysta z nieruchomości, nie spełnia warunku posiadania.
Upływ Czasu: Kolejnym istotnym elementem jest upływ czasu. W przypadku dobrej wiary wymagane jest dwadzieścia lat, a w przypadku złej wiary trzydzieści lat korzystania z służebności.
Trwałe i widoczne urządzenie: Ostateczną przesłanką jest istnienie trwałego i widocznego urządzenia wykonanego przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości. To właśnie ta kwestia budzić może wątpliwości i stanowi przedmiot licznych rozważań prawnych.
Pojęcie „trwałego i widocznego urządzenia”
Warto zauważyć, że ustawa nie precyzuje dokładnie, co oznacza „trwałe i widoczne urządzenie”. Interpretacja tego pojęcia pozostaje więc w gestii sądów, które muszą analizować konkretne okoliczności faktyczne. W praktyce, sądy przyjmują, że urządzenie musi mieć trwałą formę, być widoczne i odpowiadać treści służebności.
Urządzenie drogi musi polegać na świadomym działaniu człowieka, które jest widoczne i dla wszystkich postronnych oczywistym jest istnienie drogi. Rozbieżności pojawiają się jednak w zakresie kto musi wznieść owo urządzenie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa stanowisko, że zasiedzenie służebności gruntowej jest wykluczone, jeśli korzystanie opiera się na trwałym i widocznym urządzeniu wzniesionym przez właściciela nieruchomości obciążonej.
Z drugiej strony na tle art. 292 k.c. nie ma znaczenia, kto wskazane w tym przepisie urządzenie wykonał, a przesłankami zasiedzenia jest tylko korzystanie przez wnioskodawczynię z trwałego i widocznego urządzenia oraz aby stan ten trwał przez czas określony przez przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzeniu, do których wspomniany przepis odsyła.
Podsumowanie
Zasiedzenie służebności drogi koniecznej to proces wymagający spełnienia trzech kluczowych przesłanek. Ograniczenie dotyczące trwałego i widocznego urządzenia ma na celu chronienie praw własności i zabezpieczanie przed nadużywaniem zasady zasiedzenia. Interpretacja tego pojęcia pozostaje jednak elastyczna, a sądy biorą pod uwagę konkretne okoliczności danego przypadku. Przed wszczęciem postępowania Klienci często decydują się uregulować kwestię służebności w drodze ugody. Niemniej wówczas pojawia się pytanie czy takie czynności mogą mieć niekorzystne skutki w sprawie o stwierdzenie zasiedzenie służebności gruntowej. Na temat wpływu negocjacji z właścicielem na bieg zasiedzenia pisałam na blogu Negocjacje z właścicielem, a zasiedzenie nieruchomości