Do zadań gminy należy zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, w tym zapewnianie ich członkom tzw. mieszkań komunalnych. Szczegółowe zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład w mieszkaniowego zasobu gminy stanowiące realizację przedmiotowego zadania określa rada gminy w drodze uchwały. Podkreślić jednak należy, że możliwość ubiegania się o mieszkanie komunalne zależy wyłącznie od dochodu gospodarstwa domowego i warunków zamieszkiwania. Wprowadzanie w tej mierze nieprzewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów wyłączeń, z takim skutkiem, że wnioski niektórych kategorii osób, z racji nieprzewidzianych w tej ustawie okoliczności, w ogóle nie będą rozpatrywane, w istotny sposób narusza prawo, co potwierdza jednolite orzecznictwo sądów administracyjnych (por. m.in. wyrok Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie z dnia 2 października 2014 roku. sygn.. akt III SA/ Kr 1071/14, publ. LEX nr 1534803).
Mieszkanie komunalne – dla kogo?
Pomimo, że każda gmina samodzielnie ustala szczegółowe zasady wynajmowania mieszkań komunalnych to jest tutaj związana przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów i nie może wprowadzać innych ograniczeń, aniżeli wskazanych w ww. ustawie. Jedynymi kryteriami jakie powinny być brane pod uwagę przy wynajmowaniu lokali komunalnych mogą być niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i niskie dochody.
Jednakże w praktyce niektóre uchwały ustalające zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład w mieszkaniowego zasobu gminy wprowadzają dodatkowe kryteria, jakie musi spełniać dana osoba, by móc starać się o mieszkanie komunalne. Do najczęściej spotykanych ograniczeń ww. zakresie, będących podstawą do odmowy zawarcie umowy najmu mieszkania komunalnego możemy zaliczyć – zamieszkanie w lokalu bez zgody właściciela, posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu lub jego zbycie.
Zamieszkiwanie w lokalu bez zgody właściciela
Pozbawienie osób, które zajmują lokal bez zgody właściciela możliwości zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego nie znajduje podstaw w upoważnieniu ustawowym, określonym w art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Kryterium zamieszkiwania „za zgodą właściciela” nie mieści się bowiem w pojęciu „warunków zamieszkiwania kwalifikujących wnioskodawcę do ich poprawy”, o których mowa w art. 21 ust. 3 pkt 2 tej ustawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 sierpnia 2013 roku, sygn.. akt II SA/Wa 2005/12, publ. LEX).
Również samowolne zajęcie pustostanu świadczy o tym, że osoba przebywająca w takim lokalu zajmuje go bez tytułu prawnego. Nie może to jednak oznaczać, że osoba taka przez sam fakt samowolnego zajmowania pustostanu zostaje wykluczona z kręgu osób uprawnionych, jeśli spełnia kryterium niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, dochodowe i zamieszkiwania (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 kwietnia 2014 roku, sygn.. akt I OSK 2790/13, publ. LEX)
Posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu
Drugim ograniczeniem w zakresie wynajmu mieszkań komunalnych, które wprowadziła m.in. Rada Miasta Stołecznego Warszawy uchwałą nr LVIII/1751/2009 z dnia 9 lipca 2009 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy jest brak tytułu prawnego do innego lokalu. W tym miejscu wskazać należy, że kryterium nieprzysługiwania tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego ustawodawca przypisał jedynie przypadkowi zawierana przez gminę umowy najmu lokalu socjalnego (art. 23 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wyraźne wskazanie przez ustawodawcę na stosowanie takiego kryterium tylko w przypadku zawierania umowy najmu lokalu socjalnego wyklucza zatem jego rozszerzanie także na inne formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych określonych w ustawie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 stycznia 2010 roku, sygn.. akt I OSK 1318/09, publ. LEX).
Fakt posiadania przez daną osobę tytułu prawnego do innego lokalu lub uprawnienia do korzystania z niego na podstawie odrębnych przepisów nie przesądza jeszcze, iż jej potrzeby mieszkaniowe zostały w ten sposób dostatecznie zaspokojone. Pogląd o braku ustawowego upoważnienia do wyłączania przez radę gminy z kręgu podmiotów uprawnionych do ubiegania się o najem lokalu osób posiadających tytuł prawny do innego lokalu jest utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 18 lutego 2008 roku, sygn.. akt II SA/Op 305/07, publ. CBOSA)
Zbycie lokalu lub jego części
Powyższe uwagi odnoszą się również do wprowadzania w treści uchwał postanowień pozwalających na odmowę zawarcia umowy najmu z osobą, która dokonała zbycia nieruchomości lub jej części. Okoliczność, że kilka lat przed złożeniem wnioskodawca lub członek jego rodziny sprzedał lub darował nieruchomość lub jej część nie rozstrzyga jednoznacznie o braku po stronie zainteresowanego przesłanki niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. Co więcej może zaistnieć sytuacja, gdy właściciel lokalu mieszkalnego, zmuszony trudną sytuacją materialną, przeniósł własność lokalu na inna osobę, pozostając jednocześnie bez środków na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie (por. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 sierpnia 2013 roku, sygn.. akt II SA/Wa 2005/12, publ. LEX).
Podsumowanie
I o ile powyższe ograniczenia w dostępie do mieszkań komunalnych należy uznać za niezgodne z przepisani ustawy o ochronie praw lokatorów to niestety stanowią one często podstawę do odmowy zakwalifikowania wniosku o najem lokalu, która może być kwestionowana przed sądem administracyjnym.
Artykuł został opublikowany również na portalu Infor.pl