Nie ulega wątpliwości, że sytuacja gospodarcza spowodowana wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemiologicznego ma negatywny wpływ na przedsiębiorców oraz ich pracowników. Przedsiębiorca bowiem zobowiązany jest do ponoszenia wszelkich opłat publicznoprawnych, spłaty rat kredytowych, czynszów leasingowych bądź opłat czynszu najmu lokali, hal, pomieszczeń biurowych etc.
Wpływ epidemii na umowy
Epidemia może wpłynąć na zawarte już umowy, powodując niejednokrotnie ich zmianę bądź nawet rozwiązanie. Wg doktryny, przyjmuje się, że możliwość zastosowania klauzuli siły wyższej będzie uzależniona od oceny wpływu epidemii na możliwość wykonania konkretnej umowy. Jeżeli nawet dojdzie do uznania, iż obecna sytuacja stanowi siłą wyższą, to samo jej zaistnienie nie zwalnia najemcy od płacenia czynszu. Jest ona brana pod uwagę w przypadku opóźnienia zapłaty czynszu, gdyż najemca nie powinien ponosić odpowiedzialności za zaistniałą sytuację, a zatem nie powinien być on także zobowiązany do zapłaty odszkodowania. Niewykluczone jest, że w przypadku braku porozumienia stron, konkretna sprawa może powodować spory pomiędzy nimi, a co za tym idzie finalnie dojdzie do postępowania sądowego. Wówczas to sąd będzie badał i oceniał wszystkie okoliczności danej sprawy.
Obniżenie czynszu lub jego odroczenie
Dlatego też w przypadku umów leasingowych, umów najmu lub dzierżawy warto rozważyć porozumienie z drugą stroną, aby wnioskować o obniżenie bądź odroczenie płatności poszczególnych rat. Należy także dokonać analizy postanowień umownych, w tym OWU, regulaminów etc. Powinny być w nich zawarte postanowienia związane z opóźnieniem płatności w przypadku wystąpienia nadzwyczajnych okoliczności. Należy mieć na uwadze, że obecnie obowiązujące przepisy nie umożliwiają do jednostronnego zmniejszenia czynszu lub zaprzestania płacenia czynszu w razie niewykonywania działalności/niekorzystania z wynajętego lokalu/pomieszczenia.
Koronawirus, jako nadzwyczajna zmiana stosunków
Oprócz powoływania się na siłę wyższą, można także próbować powoływać się na nadzwyczajną zmianę stosunków. Klauzula zawarta w art. 357 (1) kodeksu cywilnego jest szczególna, bowiem nie wystarczy jedynie wskazać na powstałą epidemię. Każdorazowo należy wykazać, że epidemia spowodowała w tej konkretnej sprawie nadmierne trudności w wypełnieniu umownego obowiązku. Zmiana treści zobowiązania nie musi polegać na zmianie wysokości świadczenia (obniżenia lub podwyższenia), ale dotyczyć może miejsca, czasu i sposobu jego spełnienia, np. przedłużenie zobowiązania ciągłego, rozłożenie świadczenia na raty, zmiana wykonawcy lub środka transportu etc. W takim przypadku, powołując się na nadzwyczajną zmianę stosunków, najemca może żądać zmniejszenia wysokości czynszu lub jego zawieszenia w okresie, jeżeli nie jest w stanie korzystać z przedmiotu najmu.
Zatem w pierwszej kolejności najemca powinien wystosować pismo do wynajmującego, w którym to powoła się na zawieszenie działalności lokalu ze wskazaniem ich przyczyn. Należy także poinformować, że zapłata czynszu, zgodnie z warunkami przewidzianymi w umowie, wiązałaby się z nadmiernymi trudnościami albo groziłaby poniesieniem rażącej straty. Ponadto należy wskazać czy wnioskuje się do wynajmującego o obniżenie bądź zawieszenie czynszu lub o przedłużenie umowy o okres zawieszenia świadczenia przez nas usług w lokalu. Można także zaproponować inne rozwiązania. Jednakże, uwzględnienie wniosku przez wynajmującego zależy od jego dobrej woli.
Podsumowując, w omawianych powyżej sytuacjach dużo będzie zależało od wzajemnego porozumienia oraz dobrej woli stron. Jednakże warto w pierwszej kolejności rozważyć polubowne rozwiązanie. W przypadku jednak, gdy dojście do porozumienia nie będzie możliwe, istnieje możliwość wystąpienia do sądu m.in. o zmianę wysokości czynszu najmu, a nawet rozwiązanie umowy. Obecne problemy epidemiologiczne mogą uzasadniać powołanie się na ww. klauzulę rebus sic stantibus w przypadku wielu umów, ale ocena zależy od konkretnych okoliczności. W wielu przypadkach epidemia, jak wskazano powyżej, może być także uznana za siłę wyższą.
Pobierz darmowy wzór wniosku o obniżenie czynszu >> wzór wniosku
Autorem wpisu jest Eliza Błachnio