Śmierć bliskiej osoby to trudny czas, podczas którego pojawia się wiele kwestii formalnych, które wymagają uregulowania. Jednym z takich zagadnień jest wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy. W polskim prawie istnieją szczególne regulacje dotyczące tej sytuacji, które warto poznać, by zrozumieć swoje prawa i obowiązki.
Podstawa prawna
Kwestie związane z wstąpieniem w stosunek najmu po śmierci najemcy reguluje art. 691 kc. Zgodnie z tymi przepisami, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu wstępują:
- Małżonek zmarłego najemcy, o ile nie był współnajemcą lokalu.
- Dzieci najemcy i jego współmałżonka.
- Inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych.
- Osoby, które faktycznie pozostawały we wspólnym pożyciu z najemcą.
Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu jest to, że wymienione osoby stale zamieszkiwały z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci.
Wspólne pożycie – ewolucja wykładni
Na szczególną uwagę zasługuje pojęcie „wspólnego pożycia z najemcą”, które przez lata ewoluowało. Początkowo przyjmowano, że wspólne pożycie dotyczy jedynie związku między kobietą a mężczyzną w ramach konkubinatu. Jednak z czasem wykładnia tego pojęcia została rozszerzona. Obecnie uwzględnia się również wspólne pożycie partnerów w związku jednopłciowym, a także relacje, które nie opierają się na pożyciu fizycznym. W takich przypadkach „wspólne pożycie” może oznaczać więź duchową, domową i gospodarczą.
Warto jednak pamiętać, że nie każde bliskie relacje z najemcą dają prawo do wstąpienia w stosunek najmu. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r. (sygn. akt: III CZP 26/02) wyjaśniono, że wnuk zmarłego najemcy, mimo więzi gospodarczej i uczuciowej, nie należy do osób uprawnionych z art. 691 § 1 k.c. Niemniej wnuk może zostać uznany, jako osoba wobec której najemca zobowiązany był do świadczeń alimentacyjnych. Więcej o wstąpieniu wnuka w stosunek najmu pisałam tutaj. Z kolei w uchwale z dnia 20 listopada 2009 r. (sygn. akt: III CZP 99/09) wskazano, że wspólne pożycie oznacza relację podobną do tej, jaka występuje między małżonkami.
Automatyzm wstąpienia w stosunek najmu
Co istotne, wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy następuje z mocy prawa. Oznacza to, że z chwilą śmierci najemcy stosunek najmu nie wygasa, lecz automatycznie przekształca się, a prawa i obowiązki zmarłego przechodzą na osobę uprawnioną.
Podsumowanie
W razie sporu pomiędzy czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu po śmierci najemcy, uprawniony może wystąpić z powództwem o ustalenie w oparciu o art. 189 k.p.c. w zw. z art. 691 § 1 k.c., Warto jednak pamiętać, że orzeczenie w sprawie o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny. O ile zachodzą przesłanki wymienione w art. 691 § 1 i 2 k.c. osoba pozostała w mieszkaniu z mocy samego prawa wstępuje w stosunek najmu lokalu z chwilą śmierci dotychczasowego najemcy, a orzeczenie Sądu jedynie potwierdza ten fakt.