“Jestem współwłaścicielem nieruchomości, którą nabyłem 40 lat temu i od tej pory użytkuję ją z wyłączeniem innych współwłaścicieli. Czy mogę ją zasiedzieć?” Z takim problemem prawnym zgłosił się do naszej kancelarii jeden z Klientów, który zainspirował mnie do napisania tego wpisu. W pierwszej kolejności wskazać należy, że nie budzi wątpliwości dopuszczalność nabycia przez zasiedzenie przez jednego ze współwłaścicieli udziałów we współwłasności nieruchomości, bowiem samoistne posiadanie nieruchomości, o którym mowa w art. 336 k.c., może się odnosić do pełnego prawa lub jego idealnej części. Niemniej wbrew pozorom zasiedzenie nieruchomości przez współwłaściciela jest trudniejsze, aniżeli nabycie nieruchomości przez zasiedzenie przez osobę trzecią.
Na czym polega zasiedzenie?
Istota instytucji zasiedzenia wyraża się w nabyciu prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu. Podstawową funkcją zasiedzenia jest eliminacja długotrwałej rozbieżności między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich, a formalnym stanem własności, co przyczynia się z kolei do ustabilizowania i uporządkowania stosunków społecznych pod względem prawnym. Istotnym skutkiem zasiedzenia w sferze prawnej dotychczasowego właściciela jest utrata przez niego prawa własności, z równoczesnym nabyciem tego prawa przez posiadacza.
Podział do korzystania z nieruchomości, a zasiedzenie
Tutaj od razu chcę rozwiać wątpliwości czy w przypadku korzystania z nieruchomości lub jej części z wyłączeniem i za zgodą pozostałych współwłaścicieli możliwe jest zasiedzenie posiadanej w taki sposób nieruchomości lub jej części. Niestety sam podział do korzystania nie prowadzi automatycznie do zasiedzenia, jednakże nie jest to wykluczone. Zasiedzenie przez jednego ze współwłaścicieli fizycznej części nieruchomości podzielonej w drodze umowy współwłaścicieli do używania może nastąpić, ale konieczna jest jawna dla otoczenia zmiana kwalifikacji posiadania. Podobny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 1 kwietnia 2011 roku( sygn. akt III CSK 184/10, Lex nr 863394), wskazując, że w wypadku podziału quoad usum przyjmuje się, że fakt korzystania przez współwłaściciela z fizycznie wydzielonej części nieruchomości nie prowadzi do nabycia jej własności przez zasiedzenie, chyba że dojdzie do zmiany charakteru władztwa przez wyraźne zamanifestowanie woli władania cum animo rem sibi habendi.. Współwłaściciel powinien zatem wykazać, analogicznie jak w przypadku zasiadywania udziału przenoszącego udział wynikający ze współwłasności, że rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia wynikającego z art. 206 k.c. oraz że w dostatecznie wyraźny sposób uzewnętrznił tę zmianę w stosunku do współwłaściciela, do którego udział ten należał (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2009 roku, sygn. akt II CSK 405/08, Lex nr 57717). Nie jest więc wystarczające powołanie się na domniemanie z art. 339 k.c., ale konieczne jest wykazanie, że zakres samoistnego posiadania zmienił się. Dla oceny, czy do tego doszło konieczna jest weryfikacja, czy zmiana ta została uzewnętrzniona nie tylko w stosunku do osób trzecich, ale w sposób widoczny w stosunku do współwłaścicieli, których udziały są objęte wnioskiem o zasiedzenie. Warto również zaznaczyć, że niewykonywanie prawa posiadania przez innych współwłaścicieli lub wykonywanie ich w mniejszym zakresie także nie pozwala na przyjęcie, że współwłaściciel posiadający przejmuje rzecz w samoistne posiadanie w zakresie uprawnień pozostałych współwłaścicieli.
Podsumowanie
Niewątpliwie orzecznictwo oraz judykatura podchodzą bardziej rygorystycznie do kwestii zasiedzenia nieruchomości lub jej części przez jednego z współwłaściciela, aniżeli przez osobę trzecią. Niemniej każdy przypadek należy oceniać indywidualnie i nie można z góry przekreślać szans na uzyskanie korzystnego rozstrzygnięcia sądowego w tym przedmiocie.