Zmiana właściciela lokalu mieszkalnego co do zasady nie powoduje rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu. Dotyczy to zarówno zmiany podmiotowej po stronie wynajmującego na skutek zbycia lokalu lub śmierci właściciela.
Zbycie lokalu mieszkalnego
Wstąpienie nabywcy lokalu w stosunek najmu na skutek jego zbycia wynika z art. 678 § 1, zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Co prawda dalsza część tego przepisu mówi, że nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, jednakże reguła ta nie będzie miała zastosowania do umowy najmu lokali mieszkalnych o ile najemca objął już lokal (art. 692 k.c.). Również w przypadku ujawnienia najmu w księdze wieczystej nabywca nie będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy na zasadach określonych powyżej.
Powyższe ograniczenie nie oznacza jednak, że nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do wypowiedzenia umowy na zasadach ogólnych, tj. z zachowaniem okresu wypowiedzenia w przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony lub z innych przyczyn przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Co więcej umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony może dawać stronom uprawienie do jej wypowiedzenia w przypadku zbycia lub śmierci wynajmującego. Jeżeli jednak w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony nie zawarto postanowienia o możliwości wcześniejszego jej wypowiedzenia z powodu zbycia nieruchomości to nabywca nie będzie uprawniony do jej wcześniejszego rozwiązania za wyjątkiem sytuacji, w których takie uprawnienie wynika z ustawy.
Śmierć wynajmującego
Zmiana właściciela nieruchomości może nastąpić również w wyniku jego śmierci. W takim przypadku w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego wynajmującego wstąpią jego spadkobiercy. Wynika to z art. 922 § 1 k.c., zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. Również w takim przypadku nie dojdzie do automatycznego wygaśnięcia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Ewentualne ustanie stosunku najmu możliwe będzie na zasadach ogólnych lub w odniesieniu do umowy zawartej na czas oznaczony przewidzenia w umowie możliwości jej wcześniejszego rozwiązania w przypadku śmierci wynajmującego. Więcej o możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartego na czas oznaczony przeczytasz tutaj: Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony.
Sprzedaż lokalu mieszkalnego w drodze licytacji
W trakcie trwania umowy najmu lokalu mieszkalnego może dojść do zmiany wynajmującego także na skutek sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji. Również w takim przypadku umowa najmu nie ulega wygaśnięciu. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej (art. 1002 k.p.c. zdanie pierwsze). Jednakże w przypadku, gdy umowa najmu zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.
Zwrot kaucji w przypadku zmiany właściciela lokalu
W sytuacji, gdy zmiana właściciela nieruchomości następuje na skutek zbycia lokalu mieszkalnego to na nabywcę lokalu nie przechodzi obowiązek zwrotu najemcy kaucji. Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu nie obejmują zasadniczo roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu powstałych przed chwilą nabycia przedmiotu najmu, a których źródłem powstania nie jest treść stosunku najmu, lecz wola ustawodawcy wyrażona w przepisach prawa i związana z wystąpieniem określonych w nich zdarzeń (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2004 r. V CK 208/04). Do takich roszczeń należy zaliczyć m.in. roszczenie o zwrot kaucji. Wierzytelność o zwrot kaucji powstaje bowiem w chwili wpłacenia kaucji wynajmującemu, natomiast staje się wymagalna w razie pojawienia się zdarzeń prawnych określonych w ustawie. Od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy – obok stosunku najmu – stosunek zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot przedmiotu kaucji (por. uchwała Sądu Najwyższego z 26 września 2002r., III CZP 58/02).
Natomiast w przypadku, gdy do zmiany właściciela lokalu dochodzi w wyniku śmierci wynajmującego to wówczas najemcy przysługuje roszczenie o zwrot kaucji w stosunku do nowych właścicieli lokalu (spadkobierców wynajmującego).